SCI ou Indivision ?

Acheter un bien immobilier à plusieurs peut se faire de différentes manières : Avec un démembrement de propriété ; ou En copropriété ; ou En Créant une Société Civile Immobilière (SCI) ; ou En indivision.

Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier (terrain, appartement, maison, immeuble, etc…), le régime qui s’applique par défaut - en dehors de toute stipulation contraire - est l’indivision. Mais il est possible de choisir un autre régime :
- La SCI : les acquéreurs créent une société dont ils sont les associés. C’est la société qui achète le bien immobilier, chaque associé détient le nombre de parts correspondant à sa contribution financière.
- La copropriété : le bien immobilier peut être divisé en lots, chaque lot est attribué à un acquéreur distinct, chaque acquéreur est seul propriétaire de son lot.
- Le démembrement de propriété : la propriété d’un bien comprend 2 droits, l’usufruit et la nue-propriété, un des acquéreurs détient l’usufruit, l’autre la nue-propriété.
- L’indivision : chaque acquéreur détient une quote-part du bien en indivision, sans que la part de chacun soit identifiée en nature.

Ces différents régimes présentent chacun des avantages et des inconvénients. Il convient de préconiser et mettre en place telle ou telle situation suivant les préoccupations et projets de chacun.

L’indivision comprend deux risques majeurs. La gestion des biens exige l'accord des indivisaires, en particulier lorsqu'il s'agit de céder tout ou partie des biens. Ce qui peut alors entraîner un certain nombre de blocages. En pratique, pour pallier ce blocage, les indivisaires peuvent conclure une convention d'indivision, qui doit être rédigée par un notaire et publiée au service de la publicité foncière. Dans ce document est désigné un gérant, dont les indivisaires définissent ensemble les modalités de révocation et les pouvoirs de gestion. Cette convention est d'une durée maximale de 5 ans, et le gérant doit surtout obtenir l'accord des indivisaires pour certains actes importants (notamment les actes de disposition et engageant l'indivision sur du long terme). Par ailleurs, dans le cadre d'une indivision, la loi prévoit que tout indivisaire peut exiger de récupérer sa part, y compris devant les tribunaux en cas de désaccord. Même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien.

Attention, la répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. Le fait que l'un des acquéreurs ait contribué plus que l'autre est sans incidence sur leurs droits de propriété respectifs : si deux acquéreurs achètent un bien en indivision chacun pour moitié, ils auront acquis la propriété dans la même proportion, sans qu’il ne soit tenu compte des modalités et sources de financement dudit bien (Cour de cassation, première chambre civile, 10 janvier 2018, n° 16-25.190).

Par rapport à l'indivision, la gestion d'une SCI se révèle plus souple. Ainsi, notamment, le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus, les statuts peuvent être adaptés et prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions. En outre, le titulaire de parts de SCI ne peut les céder que s'il trouve preneur, de même qu'il ne peut demander la dissolution de la société civile qu'à certaines conditions, très restrictives.

La SCI a des avantages plus ou moins spécifiques selon la situation de chacun :
Les conjoints mariés peuvent décider de changer de régime matrimonial, mais la procédure est alors longue et coûteuse. Alors qu'il est possible pour ces époux, dans le cadre d'une SCI, de définir librement les règles de fonctionnement ainsi que la répartition des parts d'une société civile, laquelle détient un ou plusieurs de leurs biens immobiliers.

Pour éviter de posséder des biens en indivision, les concubins ont intérêt à créer une société civile, surtout pour acquérir un bien immobilier. En effet, cette opération permet une protection efficace du survivant par démembrement croisé des parts. La société civile et le démembrement de propriété sont des outils patrimoniaux que les notaires associent utilement pour permettre à l’usufruitier de rester maître de son patrimoine. Comme l’usufruit est par définition temporaire, c’est l’usufruitier qui est concerné par le démembrement. Ainsi constitué, le montage permet à l’usufruitier de continuer à percevoir les revenus (location, dividendes, intérêts) et d’en prévoir sa transmission à ses héritiers.

Le choix de la constitution d'une SCI peut aussi s'avérer contraignant, et présenter des inconvénients en termes de formalisme et de coût. En effet, la constitution de la société civile impose l'accomplissement de formalités de publicité au greffe du tribunal de commerce, ainsi que la rédaction de statuts par un professionnel du droit (avocat ou notaire). En cas d’apport d’un immeuble à une SCI, l’intervention d’un notaire est obligatoire car l’acte d’apport doit être publié au service de la publicité foncière. 

Autre inconvénient majeur de la SCI : les associés sont indéfiniment responsables, et ce sur leurs biens propres, des dettes de la société. Concrètement, cela signifie que ces associés engagent leur patrimoine personnel, même si cet engagement est proportionné à leurs parts détenues dans le capital social de la société civile. Enfin, le fonctionnement de la SCI impose d'accomplir des démarches propres à la vie de toute société : une assemblée générale doit ainsi être réunie chaque année, un bilan annuel doit également être établi suivant la même fréquence. De plus, il est nécessaire de nommer un gérant, afin que ce dernier gère et représente la société civile.

Pour schématiser :
- l’indivision est très adaptée aux concubins ou partenaires de PACS, à condition de prévoir des dispositions favorables au co-indivisaire survivant dans une convention d'indivision ;
- la SCI et le démembrement de propriété présentent des avantages fiscaux, notamment en matière successorale ;
- la copropriété permet de rendre les acquéreurs complètement indépendants, en créant plusieurs biens sur la base de 1 seul.

Une acquisition immobilière est un projet important. Que ce soit le premier achat ou le dernier, il convient d’étudier l’impact de cette acquisition sur votre patrimoine, votre cadre de vie et votre niveau de vie. L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine vous permet d’appréhender les avantages et les inconvénients de ce projet, mais aussi mettre en avant les opportunités à saisir et les dispositions à prendre pour que ce projet réponde, quoi qu’il arrive, à vos attentes.