Investissement locatif Pinel : que reste-t-il du dispositif ?

Au-delà de l’avantage fiscal qu’il procure, le dispositif « Pinel » donne la possibilité au particulier investisseur de se constituer un patrimoine immobilier, peut-être pour permettre de loger un membre de sa famille ou en vue de se constituer un complément de retraite grâce aux loyers perçus. Cependant, quelques années après sa mise en place, plusieurs rapports d’évaluation ont mis en lumière l’impact négatif du dispositif phare de défiscalisation immobilière sur l’offre de logements et sur les prix dans certaines régions. En outre, la dépense fiscale pèse lourd dans les finances publiques : près de 1,4 milliard d’euros selon les prévisions pour le budget 2022, contre 1 milliard d’euros en 2020. En 2018, La Cour des comptes relativisait les effets des aides fiscales en faveur de l’investissement locatif sur le secteur de la construction et estimait que ces dépenses étaient coûteuses au regard de leur réelle efficacité. Elle recommandait ainsi à l’exécutif de mettre en oeuvre des dispositions transitoires permettant une sortie progressive et sécurisée de ces dispositifs. Conséquence des différents recentrages opérés par les dernières lois de finances, le dispositif « Pinel » est aujourd’hui applicable uniquement dans les zones tendues du territoire en matière d’offres locatives et le taux de la réduction d’impôt sera progressivement réduit à partir de 2023, sauf sous certaines conditions qui risquent très probablement de freiner l’ardeur des investisseurs.

Investissements concernés :

Ouvrent droit à la réduction « Pinel » les logements acquis neufs soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (associés de SCI, par exemple). Les souscriptions de parts de SCPI « Pinel » sont également éligibles à la réduction d’impôt.

Dès lors que toutes les conditions sont réunies, l’acquisition en indivision permet de bénéficier de l’avantage fiscal. Toutefois, l’engagement est remis en cause si l’un des indivisaires cède ses droits au cours de la période d’engagement. À noter que la location doit être consentie à une personne autre que l’un des indivisaires ou un membre de son foyer fiscal.

Le dispositif n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés (nu-propriétaire, usufruitier). Le démembrement intervenant pendant la période d’engagement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. Une exception est toutefois prévue en cas de décès de l’un des conjoints, à condition que l’époux ou le partenaire pacsé survivant poursuive l’engagement.

Caractéristiques du logement :

La réduction d’impôt « Pinel » vise uniquement des logements neufs, situés dans certaines zones du territoire national et respectant un niveau de performance énergétique. Des conditions particulières vont s’appliquer aux investissements réalisés en 2023 et 2024 afin de bénéficier de la réduction d’impôt à taux plein.

- Logement neuf ou assimilé

Seule l’acquisition d’un logement neuf ou à construire ouvre droit à la réduction d’impôt et, depuis 2021, le dispositif est recentré sur les seuls bâtiments d’habitation collectifs. En conséquent, l’acquisition d’une maison en vue de la louer ne permet plus de bénéficier de la réduction d’impôt.
Est assimilé à un logement neuf :
- le logement acquis en l’état futur d’achèvement, celui que le contribuable fait construire, ou encore celui qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf,
- le local affecté à un usage autre que l’habitation (local commercial ou professionnel, bureau, etc.) qui fait ou a fait l’objet de travaux de transformation en logement,
- le logement vétuste qui fait ou a fait l’objet de travaux de réhabilitation lui permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf.

- Investissements « Denormandie ancien », l’autre outil pour faire du locatif dans l’ancien :

l’acquisition de logements anciens qui font ou ont fait l’objet de travaux d’amélioration, ou de locaux affectés à un usage autre que l’habitation qui font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en logement, ouvrent droit aussi à une réduction d’impôt sur le revenu appelée « Denormandie ancien ». Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût de l’opération. Les logements en question doivent être situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat de centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire (liste des communes fixée par arrêté). Cette réduction d’impôt est une extension du dispositif « Pinel » dont elle partage les principales caractéristiques. Au titre d’une même année d’imposition, la réduction d’impôt ne peut être calculée sur le prix de revient que de deux logements au plus. Pour l’appréciation de cette règle, il y a lieu de prendre en compte à la fois les acquisitions et constructions bénéficiant du dispositif « Pinel » et les acquisitions bénéficiant du dispositif « Denormandie ancien ». Bien évidemment, pour un même logement dont les conditions seraient remplies pour l’une et l’autre des deux réductions, le contribuable doit opter, lors de la souscription de la déclaration des revenus correspondant à la première année d’imputation de la réduction d’impôt, de manière définitive et irrévocable, pour l’une ou l’autre des réductions d’impôt dont il souhaite bénéficier.

- Localisation :

Le logement doit être situé en France (métropole ou DOM) ou dans une collectivité territoriale d’outre-mer, dans l’une des zones géographiques déterminées par arrêté marquées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs. Il s’agit des zones A bis, A et B1, les zones B2 et C étant exclues depuis 2018.

- Expérimentation en Bretagne :

A titre expérimental, les communes ou parties de communes éligibles à la réduction « Pinel » sont fixées par un arrêté du préfet de région jusqu’en 2024. 
Le logement peut aussi être situé dans une commune dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD), ou l’a été dans les 8 ans précédant l’investissement.

- « Éco-conditionnalité » :

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique, la norme de référence étant différente selon que le logement est neuf ou a fait l’objet de travaux de transformation ou de réhabilitation.

- Nouveau recentrage du dispositif pour les investissements réalisés en 2023 et 2024 : 

Pour les investissements réalisés en 2023 et 2024, le « taux plein » de la réduction d’impôt sera maintenu exclusivement lorsque l’acquisition concernera un logement :
- soit situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville,
- soit respectant des critères de confort et un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation.

Précisions sur le niveau de qualité : le décret 2022-834 du 17 mars 2022 a défini le niveau de qualité du logement permettant de bénéficier du maintien des taux de la réduction « Pinel » en 2023 et 2024. Outre le niveau de performance énergétique et environnementale, la qualité d’usage et de confort se caractérise par :
- une surface habitable minimale suivant la typologie du logement : 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4, 96 m2 pour un T5 ;
- l’existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale suivant la typologie du logement : 3 m2 pour un T1 ou un T2, 5 m2 pour un T3, 7 m2 pour un T4, 9 m2 pour un T5 ;
- deux orientations différentes pour les logements de type T3 et plus.

Engagements de l'investisseur :

L’acquéreur du logement doit s’engager à le louer nu à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

Remarque : si le bailleur est une société non soumise à l’IS (SCI, par exemple), la location ne peut être conclue avec un associé ou un membre de son foyer fiscal. En outre, chaque associé doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location.
La durée de la location, donc de l’engagement initial du bailleur, est de 6 ans ou de 9 ans. Une période de 6 ans peut être prorogée une ou deux fois, 3 ans chacune. Une période de 9 ans peut être prolongée par une nouvelle période de 3 ans.

La location du logement doit être effective et continue, aussi bien pendant la période initiale de location que pendant la période prorogée.

Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer est plafonné. Pour les baux conclus en 2020, le plafond est fixé à 17,62 € par m2, charges non comprises, en zone A bis, 13,09 € en zone A, et à 10,55 € en zone B1. 

Le montant des ressources du locataire doit également respecter un plafond (BOI-BAREME-000017 no 270, pour un bail conclu ou renouvelé en 2022). Le respect de ce plafond est apprécié à la date de conclusion du bail ou de son renouvellement si l’engagement est prorogé. Cependant, en cas de prorogation de l’engagement initial de location ou à l’issue de la première période prorogée sans changement de locataire, il n’y a pas lieu d’apprécier à nouveau ces plafonds.

Modalités de calcul de la réduction d'impôt IR :

La réduction d’impôt sur le revenu est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements retenu dans la limite de 5 500 € par m2 de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement 300 000 €. S’agissant des souscriptions de parts de SCPI, elle est calculée sur 100 % du montant des versements retenu dans la limite de 300 000 €.

(Source : Editions Francise Lefebvre)