Dois-je conserver ou vendre mon bien immobilier ?
14 février, 2025
🤔 𝟗𝟎% 𝐝𝐞 𝐦𝐞𝐬 𝐜𝐥𝐢𝐞𝐧𝐭𝐬 𝐬𝐞 𝐩𝐨𝐬𝐞𝐧𝐭 𝐜𝐞𝐭𝐭𝐞 𝐪𝐮𝐞𝐬𝐭𝐢𝐨𝐧 : "𝐉𝐞 𝐠𝐚𝐫𝐝𝐞 𝐨𝐮 𝐣𝐞 𝐯𝐞𝐧𝐝𝐬 𝐜𝐞 𝐛𝐢𝐞𝐧 ?"
Voici ma méthodologie pour répondre :
1️⃣ 𝐅𝐚𝐢𝐫𝐞 𝐮𝐧𝐞 𝐯𝐫𝐚𝐢𝐞 𝐚𝐧𝐚𝐥𝐲𝐬𝐞 𝐝𝐮 𝐛𝐢𝐞𝐧
✔️ Rendement brut : est ce que ce bien est intrinsèquement de qualité ?
✔️ Rendement net : ma fiscalité est-elle adaptée à ce type de bien ?
✔️ Enrichissement annuel : Combien de patrimoine je crée chaque année ?
✔️ Trésorerie nette : quel est le poids de mon investissement dans mon budget ?
2️⃣ 𝐄𝐬𝐭𝐢𝐦𝐞𝐫 𝐥’𝐢𝐦𝐩𝐨𝐭 𝐬𝐮𝐫 𝐥𝐚 𝐩𝐥𝐮𝐬-𝐯𝐚𝐥𝐮𝐞
Le calcul peut-être complexe, surtout lorsque vous avez acquis le bien par quote-part successive ou en démembrement mais c'est le seul moyen de savoir𝐜𝐨𝐦𝐛𝐢𝐞𝐧 𝐯𝐨𝐮𝐬 𝐩𝐨𝐮𝐫𝐫𝐢𝐞𝐳 𝐫𝐞𝐦𝐩𝐥𝐨𝐲𝐞𝐫 𝐝𝐚𝐧𝐬 𝐮𝐧 𝐚𝐮𝐭𝐫𝐞 𝐢𝐧𝐯𝐞𝐬𝐭𝐢𝐬𝐬𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭.
3️⃣ 𝐌𝐞𝐭𝐭𝐫𝐞 𝐞𝐧 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐩𝐞𝐜𝐭𝐢𝐯𝐞 ces données avec votre situation, vos objectifs et votre ressenti.
Conserver, changer de mode d’exploitation, donner ou céder ?
La conclusion sera différente selon le type de bien, si vous avez besoin de revenus, si vous 1 ou 4 enfants, si la gestion vous pèse...
𝐂𝐀𝐒 𝐂𝐋𝐈𝐄𝐍𝐓
- Client 62 ans, proche de la retraite
- Rendement brut 5%
- Valeur 250 000 €.
- Pas de crédit en cours, pas d’avantage fiscal.
- Location nue, imposition à 41%, trésorerie nette 2500 € par an.
- Impôt sur la plus-value 10 000 €.
Monsieur voulait attendre 5 ans pour avoir l’exonération totale de sa plus-value pour vendre.
✔️ En plaçant 240 000 € à 2% nets (placement peu risqué…) il pouvait espérer 4 800 € de revenus nets annuels, soit 24 000 €.
❌ En conservant le bien, il percevrait 12 500 € et économiserait (peut-être ?) 10 000 € (on ne sait pas comment seront calculés les plus-values immobilières dans 5 ans…).
🎯 Parfois, il faut parfois renoncer à un revenu pour gagner davantage économiquement et en 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐪𝐮𝐢𝐥𝐥𝐢𝐭𝐞́ 𝐝’𝐞𝐬𝐩𝐫𝐢𝐭.
🫸🏻 Attention un autre paramètre entre en jeu : le congé au locataire pour vendre le bien vide... 𝐏𝐚𝐬 𝐝𝐞 𝐩𝐫𝐞́𝐜𝐢𝐩𝐢𝐭𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧, 𝐭𝐨𝐮𝐭 𝐝𝐨𝐢𝐭 𝐞̂𝐭𝐫𝐞 𝐚𝐧𝐚𝐥𝐲𝐬𝐞́ !
Vous aimeriez faire auditer vos biens immobiliers pour prendre la bonne décision ?
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Voici ma méthodologie pour répondre :
1️⃣ 𝐅𝐚𝐢𝐫𝐞 𝐮𝐧𝐞 𝐯𝐫𝐚𝐢𝐞 𝐚𝐧𝐚𝐥𝐲𝐬𝐞 𝐝𝐮 𝐛𝐢𝐞𝐧
✔️ Rendement brut : est ce que ce bien est intrinsèquement de qualité ?
✔️ Rendement net : ma fiscalité est-elle adaptée à ce type de bien ?
✔️ Enrichissement annuel : Combien de patrimoine je crée chaque année ?
✔️ Trésorerie nette : quel est le poids de mon investissement dans mon budget ?
2️⃣ 𝐄𝐬𝐭𝐢𝐦𝐞𝐫 𝐥’𝐢𝐦𝐩𝐨𝐭 𝐬𝐮𝐫 𝐥𝐚 𝐩𝐥𝐮𝐬-𝐯𝐚𝐥𝐮𝐞
Le calcul peut-être complexe, surtout lorsque vous avez acquis le bien par quote-part successive ou en démembrement mais c'est le seul moyen de savoir𝐜𝐨𝐦𝐛𝐢𝐞𝐧 𝐯𝐨𝐮𝐬 𝐩𝐨𝐮𝐫𝐫𝐢𝐞𝐳 𝐫𝐞𝐦𝐩𝐥𝐨𝐲𝐞𝐫 𝐝𝐚𝐧𝐬 𝐮𝐧 𝐚𝐮𝐭𝐫𝐞 𝐢𝐧𝐯𝐞𝐬𝐭𝐢𝐬𝐬𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭.
3️⃣ 𝐌𝐞𝐭𝐭𝐫𝐞 𝐞𝐧 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐩𝐞𝐜𝐭𝐢𝐯𝐞 ces données avec votre situation, vos objectifs et votre ressenti.
Conserver, changer de mode d’exploitation, donner ou céder ?
La conclusion sera différente selon le type de bien, si vous avez besoin de revenus, si vous 1 ou 4 enfants, si la gestion vous pèse...
𝐂𝐀𝐒 𝐂𝐋𝐈𝐄𝐍𝐓
- Client 62 ans, proche de la retraite
- Rendement brut 5%
- Valeur 250 000 €.
- Pas de crédit en cours, pas d’avantage fiscal.
- Location nue, imposition à 41%, trésorerie nette 2500 € par an.
- Impôt sur la plus-value 10 000 €.
Monsieur voulait attendre 5 ans pour avoir l’exonération totale de sa plus-value pour vendre.
✔️ En plaçant 240 000 € à 2% nets (placement peu risqué…) il pouvait espérer 4 800 € de revenus nets annuels, soit 24 000 €.
❌ En conservant le bien, il percevrait 12 500 € et économiserait (peut-être ?) 10 000 € (on ne sait pas comment seront calculés les plus-values immobilières dans 5 ans…).
🎯 Parfois, il faut parfois renoncer à un revenu pour gagner davantage économiquement et en 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐪𝐮𝐢𝐥𝐥𝐢𝐭𝐞́ 𝐝’𝐞𝐬𝐩𝐫𝐢𝐭.
🫸🏻 Attention un autre paramètre entre en jeu : le congé au locataire pour vendre le bien vide... 𝐏𝐚𝐬 𝐝𝐞 𝐩𝐫𝐞́𝐜𝐢𝐩𝐢𝐭𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧, 𝐭𝐨𝐮𝐭 𝐝𝐨𝐢𝐭 𝐞̂𝐭𝐫𝐞 𝐚𝐧𝐚𝐥𝐲𝐬𝐞́ !
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